...ЖКХ...КР...МКД...Ой!...Но

Категория: Articles
Автор: Super User Просмотров: 1284

СЭКОНОМИТЬ ПОЛОВИНУ ГОДОВОГО БЮДЖЕТА ИЛИ ДЛЯ НАС ЭТО ПУСТЯК???

бюджетСначала мы...

Все!...

Удивились...

Страаааашно...

Почему?..

Почему к нам?...Но...

Дошло...

Начинающие Земляне - не навсегда...

Увы...

Любовь...

Если повезёт...

Семья...

Если ума хватит...

Родительский "зонтик"?...

Привычный...

Спасительный...

Обеспечивающий...

Мешать? ...

А под каждым "зонтиком"

И как все поколения "до"...

Вот почему...

Рискнули?..

Вы - умные...

Что не поймёте сейчас, вспомните, когда проблема государственная станет...

Личной...

Семейной...

И пустяков в этих делах - нет.

Пустяками можем оказаться...

Ситуация, которая сложилась в системе жилищно-коммунального хозяйства (далее по тексту – ЖКХ) страны с капитальным ремонтом (далее по тексту – КР) многоквартирных домов (далее по тексту – МКД).

Именно темы ЖКХ и КР МКД были едва ли не самыми важными на прямой линии с нашим  Президентом...

Было это 14 апреля 2016 г.

ЖКХ затрагивает интересы около 80 % населения страны (более 100 млн. человек), проживающих в МКД.

 Проблема КР МКД актуальна еще и потому, что в настоящее время 1,5 млрд. кв. м МКД (40 % жилищного фонда) нуждается в КР. Его должны выполнить 2 стороны: собственники жилых и нежилых помещений в МКД и государство. Рассмотрим потенциальные возможности каждой из сторон. 

По данным Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» в 2013 г. на КР жилищного фонда  выделялось в среднем по стране 5 тыс. руб./кв. м общей площади дома или около 6 тыс. руб./кв. м общей площади всех квартир в доме (места общего пользования в типовых МКД составляют 75 – 80 %). В среднем по стране установленные субъектами РФ взносы на КР МКД составляют около 7 руб./кв. м общей площади квартиры/месяц или 84 руб./кв. м общей площади квартиры/год. Т.о. по нашим оценкам, чтобы собрать необходимые для проведения КР МКД средства (6 тыс. руб./кв. м общей жилой площади дома) потребуется более 70 лет: 6 тыс. руб./кв. м : 84 руб./кв. м/год. Эти расчеты выполнены с учетом того, что инфляция в стране в течение всех 70 лет будет равна нулю. Поэтому с учетом инфляции, составляющей не 10 – 15 %, а хотя бы несколько процентов в год, это время реально будет в несколько раз больше. Повышение размера этих отчислений до требуемых значений невозможно, т.к. это может привести к массовому недовольству населения проводимой руководством страны социальной политикой. Следовательно, собственники за свой счет в обозримом будущем выполнить КР МКД не смогут. Второй вывод, который следует из этих расчетов, заключается в том, что большинство россиян не увидят при жизни КР своего дома, хотя исправно будут за него платить. Следовательно, систему, созданную в области КР МКД, нельзя считать социально ориентированной. Это можно считать третьим выводом.

Согласно ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» государство перед приватизацией квартир в МКД обязалось выполнить КР домов, нуждающихся в нем. Площадь жилищного фонда страны составляет около 3,4 млрд. кв. м. В проведении КР в первую очередь нуждается самый старый жилищный фонд – дома со скатными крышами и чердаками. Это дома дореволюционной и довоенной постройки. Будем считать, что все указанные дома (со скатными крышами) на момент приватизации квартир в них нуждались в проведении КР. Они составляют примерно треть всего жилищного фонда страны или более 1 млрд. кв. м. Если считать в ценах 2013 г., то на проведение государством КР этой части жилищного фонда потребуется: более 1 млрд. кв. м х более 5 тыс. руб./кв. м  = более 5 трлн. руб., а с учетом инфляции за 2013-2016 гг. (10-15 %/год) – существенно больше. Требуемая на первый КР сумма сравнима с половиной бюджета страны на 2015 г. Очевидно, что государство за свой счет в обозримом будущем выполнить КР также не сможет. 

Со временем эта ситуация, когда ни одна из сторон ни по отдельности, ни вместе не в состоянии в массовом порядке выполнить КР МКД, может привести к тому, что государство не сможет, а собственники не захотят оплачивать первый КР жилищного фонда. Конституционный Суд (далее по тексту – КС) РФ по запросу депутатов Государственной Думы 12.04.2016 г. провозгласил Постановление № 10-П о проверке конституционности положений Закона о проведении КР МКД (от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ). В нем КС признал, что «введение взносов на КР не отменяет обязательства государства перед жителями домов, требовавших КР на момент приватизации жилья» в них. Но найти компромисс по данному вопросу, устраивающий обе стороны, вряд ли представится возможным, т.к. у каждой стороны своя «правда».

В этих условиях с целью проведения КР МКД из внебюджетных источников нами предлагается способ совершенствования существующей системы КР МКД путем привлечения в сферу ЖКХ третьей силы – инвесторов (далее по тексту – Проект). Чтобы инвесторы пришли в ЖКХ страны, им необходимо создать  благоприятные условия для работы и для получения прибыли. А что государство и собственники жилья, у которых нет средств выполнить КР МКД, могут предложить инвесторам в обмен на его выполнение? Вопрос вроде бы риторический – НИЧЕГО! Нами предлагается отдать инвесторам то, что есть в доме, но чем собственники не пользуются, хотя в Конституции РФ, ЖК РФ и ГК РФ продекларировано право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Это – чердаки, технические этажи, крыши. Это т.н. неиспользуемая часть общего имущества (далее по тексту – ОИ). И чем меньше будет площадей в доме, требующих ремонта, тем меньше будут затраты собственников на КР своего дома. Экономическая составляющая этого Проекта основана на следующем. Т.к.  при надстройке зданий или обустройстве под жилые цели чердака в них не требуется выкупать землю (в Центре Москве затраты на ее приобретение могут доходить до 2/3 от суммарной себестоимости строительства), копать котлован, устраивать фундамент и подводить ВСЕ городские инженерные коммуникации, то себестоимость возводимого на чердаках жилья существенно меньше возводимого на «нулевом» уровне земли.

Площадь чердаков в стране составляет: 3,4 млрд. кв. м (площадь жилищного фонда страны) х 0,3 (доля домов со скатными крышами) : 4 этажа (среднее число этажей в таких домах) = 250 млн. кв. м. Удельная стоимость КР 1 кв. м чердака в 2 – 3 раза дороже (10 – 15 тыс. руб./кв. м), чем КР других этажей в доме, т.к. на чердаке необходимо полностью или частично заменить деревянные конструкции, обработать их специальными противопожарными материалами, заменить старую металлическую кровлю на новую, выполнить качественную теплоизоляцию чердака (чтобы не образовывались сосульки и наледь), убрав с него выработавшую свои теплоизоляционные свойства канцерогенную шлако-керамзитную засыпку толщиной 30 – 40 см. Поэтому стоимость ремонта чердаков составляет 3 трлн. руб., которые по сути должны быть «выкинуты на ветер». И это в ценах 2013 года.

К тому же скатные крыши – это тяжкий труд для управляющих компаний, несколько раз за зиму счищающих снег с 300 млн. кв. м этих крыш, сбивающих с них сосульки и наледь и вывозящих это загород или на снегоплавильные пункты. После сбивания сосулек в крыше дома появляются дыры, которые летом ремонтируются. Это сотни млрд. руб. в год. Поэтому иметь в жилищном фонде дома со скатными крышами и чердаками это очень дорого. Чердаки – это не просто балласт, а «черная дыра», воронка, высасывающая деньги у собственников квартир в МКД, это аналог «священной коровы», которую надо только кормить (оплачивать ее ремонт), но доить ее нельзя (получать выгоду от их использования). Россия, конечно, БОГатая страна. Только она может позволить себе иметь чердаки, а не мансарды как во всей остальной «нищей» Европе. У нас в стране другой менталитет: корова на Руси всегда была любимицей и кормилицей ВСЕЙ семьи. Поэтому если пойти не «другим путем», а «единственно верным» путем устройства мансард на чердаках МКД, то помимо указанных выше 3 трлн. руб. можно будет сэкономить также и эти сотни млрд. руб. Еще сотни млрд. руб. можно будет сэкономить на отчислениях субъектов РФ в Региональные фонды КР за нежилые помещения и неприватизированные квартиры в МКД, которые будут отремонтированы.

Также необходимо учесть, что

- собственники мансард, возведенных на чердаках, будут помогать своими ежемесячными отчислениями «коренным» собственникам квартир в проведении будущего КР их общего дома; 

- используя при устройстве мансард предложенные нами технические решения, которые позволяют вообще не счищать снег со скатных крыш домов и предотвратить образование на них сосулек и наледи, можно устранить проблемные «родимые пятна» домов со скатными крышами и получить огромную ежегодную экономию бюджетных средств и средств собственников (сотни млрд. руб.); 

- собственники помещений в МКД, включая Администрацию городов, которые являются собственниками нежилых помещений и неприватизированного жилья, будут перечислять в Фонд КР значительно меньшие суммы на КР домов со скатными крышами; 

- бюджеты городов получат налоговые поступления от инвесторов, занимающихся устройством мансард;

- инвесторы, выполняющие КР МКД и надстройку дома, будут создавать дополнительные рабочие места в регионах;

- коммерческое использование чердаков, технических этажей и крыш – это еще и программа возведения доступного и комфортного жилья;

- дополнительные площади возводятся не на земле, а на крышах и чердаках жилых домов, что позволяет разорвать связку между понятиями «жилье» и «земля», благодаря чему необходимый стартовый капитал для возведения такого жилья уменьшается во много раз по сравнению со строительством на земле, что открывает огромные перспективы для предприятий малого и среднего бизнеса, которые фактически отлучены от земельных аукционов, и число которых значительно больше, чем крупных компаний, строящих на «нулевом» уровне земли. 

Предлагаемый Проект по привлечению инвесторов в ЖКХ поможет государству и ее гражданам не только не платить за КР МКД (полностью или частично – это зависит от стоимости жилья в регионе), сэкономив при этом огромные средства, но и за счет уменьшения неиспользуемой части ОИ снизить стоимость проведения последующих КР домов в 1,5 – 2 раза. Этот Проект также направлен на исполнение социального Указа Президента от 07.05.2012 г. № 600, ни один из 4-х пунктов которого, касающихся ЖКХ, за 4,5 года так и не был выполнен, включая «обеспечить до декабря 2012 года создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ». Важно понять, что инвесторы – это единственная реальная сила,  способная отремонтировать жилищный фонд, другой силы просто НЕТ, а тем более в условиях кризиса.

Но избавиться собственникам от неиспользуемой части ОИ очень непросто. Согласно нормам ЖК РФ, с одной стороны, отчуждение ОИ, включая неиспользуемую ее часть, невозможно в принципе (пункт 2 части 4 статьи 37), а с другой стороны, возможно, но только для собственников помещений в МКД (т.е. только для «своих») путем присоединения к квартире одного или нескольких собственников в данном доме и с согласия ВСЕХ (часть 2 статьи 40), что на практике неосуществимо. 11,5 лет, прошедшие после введения в действие ЖК РФ, наглядно показали, что требование получать согласие ВСЕХ равносильно полному запрету распоряжения ОИ. Т.о. неиспользуемая часть ОИ не может быть передана инвестору в обмен на КР дома. 

Государство и его граждане вынуждены платить огромную цену за наличие в ЖК РФ положений о фактическом запрете использования чердаков. Если эти требования, запрещающие использование чердаков для выполнения КР МКД, установило государство, то было бы логично, чтобы оно или оплачивало их ремонт стоимостью 3 трлн. руб., или внесло изменения в ЖК РФ, разрешив их использовать и возводя на них самое доступное и комфортное жилье. Государству в данной ситуации следовало бы действовать по принципу: «Я не могу накормить вас рыбой, но я готово дать каждому из вас удочку» или по принципу, провозглашенному заместителем Председателя Правительства РФ, курирующим ЖКХ и строительство, Д.Н. Козаком: «не можешь дать денег – дай больше свободы». Чтобы государство сэкономило эти огромные средства, необходимо, чтобы чердаки не были частью ОИ, т.е. чтобы они принадлежали не множеству лиц, а лишь одному собственнику – государству. Нами был разработан такой легитимный алгоритм, осуществимый в рамках действующего законодательства, даже несмотря на положения статьи 36 ЖК РФ, в которой указано, что чердаки – это часть ОИ. 

Для создания инвесторам на законодательном уровне условий для повсеместного распространения Проекта и с целью устранения имеющихся в ЖК РФ противоречий нами были разработаны, обоснованы и переданы в ГосДуму конкретные предложения по внесению изменений в ЖК РФ, касающиеся реального использования неиспользуемой части ОИ. Они в целом были одобрены Экспертным советом по жилищной политике и ЖКХ одноименного Комитета ГосДумы. Часть из них была включена в законопроект № 1028278-6, внесенный в Думу 25.03.2016 г.

А теперь нельзя не задать еще один риторический вопрос: этот Проект нужен государству? Увы, в России этот Проект властью не востребован. Благоприятные условия для инвесторов в области ЖКХ в соответствии с Указом Президента РФ от 07.05.2012 г. № 600 не созданы даже спустя 4 года после того срока, когда их должны были создать. Другой Указ Президента РФ № 599, касающийся решения проблемы нехватки мест в детских садах, в основном, исполнен, но исключительно путем нового строительства, а не путем надстройки типовых двухэтажных садов на 1 этаж (СанПиНы это позволяют) практически без прекращения их функционирования. Даже с учетом того, что при надстройке детских садов должен быть выполнен их КР надстройка в 1,5 – 2 раза дешевле, чем новое строительство. При этом создаются места в детских садах, расположенных не на окраине городов, где имеются еще свободные места под застройку, а в центральных и обжитых районах с развитой инфраструктурой. Конечно же, история не знает сослагательного наклонения, но именно сослагательное наклонение могло бы позволить государству сэкономить 2 трлн. руб. за счет надстройки и еще около 1 трлн. руб. на выполнении их КР. 

Как представляется, логика здесь простая: если в ЖКХ страны придут частные инвестиции, то не будут выделяться бюджетные средства. Кому это выгодно? Кому выгодно, чтобы по несколько раз за зиму с 300 млн. кв. м (практически с 1 млрд. кв. м) скатных крыш не сбрасывался снег, не сбивались сосульки и наледь, чтобы они не вывозились загород, а летом эти площади не ремонтировались? Кто заинтересован создавать востребованные родителями детей места в детских садах в шаговой доступности от места их проживания, но в 2 раза дешевле? А кто заинтересован в хороших дорогах? Почему финансовые расходы государства в размере 227 млрд. руб., скорректированные в результате работы ОНФ, «это очень серьезная цифра даже для бюджета всей страны», а экономия в десятки раз больше (более половины бюджета страны) не представляет интереса? Вопросы исключительно риторические.

С учетом этих жизненных реалий  пришлось пересмотреть концепцию  Проекта и разработать новый алгоритм его практического осуществления, чтобы Администрациям городов было более выгодно им заниматься, чем сбиванием сосулек. Он основан на следующих основных положениях.

1. Регистрация права собственности Администрации города на чердаки, которое может передаваться инвесторам в обмен на КР ими МКД. Это единственная возможность для жителей дома приобрести в нем новую квартиру мансардного типа. Инвесторами могут быть как жители дома, так и госструктуры в лице ГУП или ГБУ.

2. Чтобы Проект был интересен Главам регионов, от которых зависит, быть ему в данном регионе или нет, необходимо, чтобы дивиденды, получаемые от реализации Проекта, в т.ч. политические, были существенно выше, чем при том положении дел, которое имеется сейчас, включая бизнес на сосульках. Для этого был разработан ряд ноу-хау, позволяющих, чтобы в соответствии с Федеральным законом от  05.04.2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе …» всем комплексом работ по практической реализации этого Проекта могла заниматься только одна уполномоченная городом профессиональная компания, обладающая всеми ноу-хау, связанными с обустройством чердаков, предотвращением образования сосулек, и зарегистрированная в этом регионе. Она должна платить налоги в местный бюджет и создавать дополнительные рабочие места в этом регионе. При этом она не будет создавать конкуренцию предприятиям существующего в регионе строительного комплекса (у каждого своя ниша и в бизнесе, и в возводимом жилье), которые строят в больших объемах на нулевом уровне земли, а должна заниматься созданием условий для развития в регионе предприятий малого и среднего бизнеса, занимающихся КР МКД и сферой ЖКХ. Разработан алгоритм практического осуществления этого Проекта с минимально возможным стартовым капиталом. 

3. Проект должен быть экономически выгоден Инвестору, городу и жителям домов. За счет того, что возведение жилья мансардного типа осуществляется не на земле, стоимость которой в центральных районах Москвы может составлять 2/3 от суммарной себестоимости строительства, то себестоимость надстраиваемого жилья меньше, чем традиционного, возводимого на нулевом уровне земли. Это позволяет инвестору не только выполнить КР дома, но Получаемая т.о. инвестором дополнительная прибыль, большая, чем при традиционном строительстве, позволяет ему выполнить не только КР дома со скатной крышей, но и качественный ремонт подъездов дома и благоустройство придомовой территории. Если он выполнит эти работы, то сможет дороже продать обустроенные на чердаках мансарды. Если городские власти создадут для инвесторов условия, при которых для них не будет рисков, то из инвесторов выстроится очередь, а город будет выбирать лучших из них. Т.о. Проект учитывает интересы города, его жителей и инвесторов по принципу «Никто не забыт, ничто не забыто». 

Что касается исторических и охранных аспектов обустройства чердаков с незначительным изменением формы кровли, то в Париже изначально все крыши домов тоже были двускатными, когда Франсуа Мансар в XVII веке предложил обустраивать чердаки под жилые цели и превращать их в мансарды. Позже для увеличения площади помещений мансардного типа и качества проживания в них крышу домов стали изменять на ломаную. Это изменение архитектурного облика исторических парижских зданий, которые значительно старше московских домов, а некоторые из них даже включены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, было принято населением (на Западе имеется уважение к частной собственности), и никто по этому поводу не сокрушался, что в исторической части одной из трех «столиц мира» в мансардах, спроектированных или даже построенных самим Франсуа Мансаром, изменили форму их крыши с двускатной на ломаную. Когда мы приезжаем в страны Западной Европы, то не сокрушаемся по поводу «вандализма», учиненного местными властями, а восхищаемся красотой мансард, возведенных на чердаках исторических зданий. По нашему мнению, должен быть достигнут разумный компромисс между теми, кто надзирает за сохранностью зданий или смотрит на крышу домов снизу вверх (архитектурной общественностью и неравнодушными прохожими), не замечая при этом трехметровых «сосулей», и теми, кто живет в этих домах и платит значительную часть своего семейного бюджета за их КР.

Проект по привлечению инвесторов в ЖКХ страны был одобрен Агентством стратегических инициатив по продвижению новых проектов, которое признало его системным Проектом, Экспертным советом по жилищной политике и ЖКХ одноименного Комитета Государственной Думы, председателем Комитета ГосДумы по земельным отношениям и строительству, а также апробирован на практике при надстройке 3-х домов в Москве. 

Автор предлагает масштабировать Проект на большом числе домов в регионах, в которых их руководство выразит не только заинтересованность, но и реальную готовность его осуществить, оставив свой след в истории города, получив при этом политические дивиденды и поддержку электората.

Мы  не сильны в теме ЖКХ...Но...

Консультанты, которых мы озадачили, очень сильно задумались...

 

Добавить комментарий

Защитный код
Обновить

Посетители

0701555
Сегодня
Вчера
На этой неделе
На прошлой неделе
В этом месяце
В прошлом месяце
Всего
293
331
2841
2969
10776
10957
701555

Forecast Today
936


Ваш IP:107.23.129.77

Оглавление

Новости сайта

Землянка!
Землянин!..
Стань нашим...
Не только читателем...
Мы надеемся...Но...
Даже если...
Первые же строчки...
Бывает...
Даже если...
Мы...
Тебя...
Огорчили...
Если не то...
Если не так...
Напиши...
Пройди регистрацию...
И...
По Вселенной...
Вместе...
В одном экипаже...

Самое!... Актуальней?... Найдешь?...

Общественный совет

Абдулхабиров М.А.

Баландин А.Н.

Белов Ю.В.

Волк И.П. - Председатель

Зайцев В.М.

Иваненко С.В.

Игнатов В.П.

Казарновский С.З.

Кирюханцев Е.Е.

Козырев Н.М.

Майков Г.Н.

Маркевич Ю.Н.

Микеев А.К.

Пивоваров О.Н.

Пьявко В.И.

Рябова А.П.

Сарнацкий Э.В.

Смирнов Г.В.

Староха А.М.

Фирсова Д.С.

Шарипов Э.И.

Щербина Ю.Д.

Команда

*******************************

Идея

И.Левитова

А.Левитов

П.Короп

**********************************

Авторы и разработчики концепции

И.Левитова

А.Левитов

***********************************

Главный редактор

А.Левитов

Руководитель проектов

Константин Цзю

Первый заместитель главного редактора

Я.Губенко

Заместитель главного редактора

Абдуль Вахаб А.Салех Аль ­ Хащан

Редактор

А.Левитова

Вёрстка

Е.Боронилова

****************************************

Животные... Они?... Или...

Мы эту тему анонсировали...Но...
Трудно...
Так и стоит перед глазами белый сеттер с чёрным ухом...
Выбракованный...
Были юные натуралисты...
Были у нас школы юных охотников...
Не добывать учили...
Учили природу знать и беречь...
И вот...
Девочки живодёрки...
Как же надо было искорёжить души!...
В какую грязь надо было упасть?..
А догхантеры?..
Основа одна...
Предательство...
Одна из вершин...
Общая...
Для всех животных...
Давным - давно...
Названных Нами...
Домашнимы...
Мы кто?...
Свои...
Они Нам...
Доверяют...
Рысь...
Погладить...
Не пробовали?...
Кошка же...
А домашние...
Они Нам поверили...
Давно...
Предкам нашим...
Умным...
Пещерным...
Может даже ещё до того...
Как мы на две конечности...
Поднялись...Но...
Если Дарвин прав, людьми мы стали позже...
А землянами?...
С первым словом?...
С первым взятым в руку инструментом?...
Для труда?...
Для охоты?...
Для боя?
С первым костром?...
Собаки...
Лошади...
Помогали...
Кто кого приручил?...
А потом?...
Полцарства за коня!...
А потом?...
Увести колхозных коней...
Покататься...
Покуражиться...
Оставить в лесу...
Привязанными...
На погибель...
Такие мы благодарные...
Земляне...
И вот...
Школяры - живодёры...
Приехали...
А эти особи - землянки?...
Будущие матери?...
А будут?...
А станут?...
А смогут?...
Убивший щенка - убийца?...
Давайте спросим...
У собак - поводырей...